华律师信箱（266）
　　巴黎吴先生问：本人在2005年1月租了一套底层的旧套房一年，现在天花板开始发霉和脱落，窗户关不上。这套房子已有10多年没有整修了，我的房屋合同是3、6、9年合同，请问我有权要求房东装修吗？另外请问在租来的房子里，哪些是房东负责维修的？哪些是房客负责维修的？谢谢！
　　华律师答：吴先生的来函有点让人费解，因为信中说租了一套旧套房，可以理解为是住房，但又说租房合同是3、6、9年合同，这使让人联想到商用房。
　　在法国，住房和商用房是两类截然不同的房屋，住房内不得从事商业活动，商用房内则不得住人，房屋的主人没有权利随意改变房屋的用途。这两类房屋所适用的法律也各不相同，在房屋的维修责任方面也是如此。
　　如果是商用房，房屋的维修责任根据租约确定，一般规定承租人以房屋出租时的状态接收房屋，退房时则房屋应处于良好的维修状态。所以如果涉及的是一所很破旧的房屋，最好入住时做一个房屋状态笔录(état des lieux)，以免房东在退房时故意挑剔，漫天要价。
　　如果是住房，1989年7月6日的法律规定，租赁起始时房东必须向承租人交付得体的住房(logement décent)。至于究竟何为得体住房，2002年1月30日的法令作了如下详细的规定：
　　一、为保障房客的人身安全和身体健康，被租赁房屋必须符合下列条件：
　　1、有屋顶，可关闭的。房屋主体结构和出入口维修良好，坚固结实，可防御雨水和水漫，外墙不会渗水至房内。
　　2、具有人身安全防护设施，如楼梯栏杆、阳台栏杆等。
　　3、房屋所使用的建筑材料不会对房客的健康构成明显的危害。
　　4、房内的电、煤气、供暖、供热水的设施均符合国家规定的标准。
　　5、拥有人类居住必需的通风口或通风设施。
　　6、主要房间应有足够的自然光照，有朝向屋外的门窗。
　　二、在室内设施方面，租赁房屋必须拥有：
　　1、正常的供暖设施，以及相关的能源供应和废气排放设施。
　　2、正常的饮用水和其他生活用水的供水设施。
　　3、废水排放设施。
　　4、一个可供烧煮、洗刷和排水的厨房。
　　5、一个和厨房和餐室分离的卫生间，可供如厕和洗浴。
　　6、正常的供电实施。
　　另外，租赁开始时被交付住房应是经过必要维修、外观状态良好的，各类设施均正常运作的。如一般而言，房主在出租前，应对出租房重新粉刷，更换已经陈旧的地毯，安装好所有门窗玻璃，检修好供暖供水设备等。
　　不符合上述条件的房屋，是不允许作为住房出租的。
　　吴先生说他的房子已有10多年未装修了，这是否意味着在他2005年入住前，房东没有按照法律的规定对出租房进行必要的整修？如果现在产生的这些问题源于房东未提供得体的出租房， 吴先生完全可以要求房东负责维修。(待续)
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